Punya rumah sendiri merupakan impian bagi sebagian besar mahluk di muka bumi. Kenapa?? ya karena jadi kontraktor itu gak enak gaes. Tiap tahun was was, apakah harga kontrakan rumah naik lagi?? belum lagi kadang pas kita sudah siap bayar perpanjangan kontrakan, eh yang punya kontrakan malah gak ngasih izin buat perpanjangan. Kalau udah begitu, selamat usung-usung barang ke kontrakan baru ya.
Banyak cara untuk punya rumah sendiri. Pertama, minta sama orang tua (ini cuma dilakukan oleh anak manja). Kedua, kerja keras dan beli rumah dengan cara cash (nabung 20 tahun dulu), atau ketiga beli dengan cara kredit (bayar angsuran tiap bulan). Hayoo mau yang mana??
Cara ketiga adalah satu cara paling populer di kalangan masyarakat Indonesia, meskipun gak mudah untuk mewujudkannya. Ingin punya rumah, tapi dana belum mencukupi, yaa .. KPR lah solusinya. KPR adalah fasilitas kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah untuk membeli rumah. Jadi, biaya pembelian rumah akan di fasilitasi oleh bank di luar down payment (DP) atau uang muka yang menjadi tanggungan si pembeli. Keuntungan membeli rumah melalui KPR adalah pembeli gak harus menyediakan dana secara tunai untuk beli rumah, cukup dengan uang muka aja.
Dengan sistem KPR nantinya rumah yang dibeli menjadi jaminan kredit di bank, nah jika nasabah (debitur) tidak bisa membayar cicilan atau melunasi kreditnya, maka kaya di sinetron-sinetron itu, di depan rumah akan ada tulisan “RUMAH INI DI SITA”.
Biar gak terjadi kredit macet, maka bank pasti akan sangat selektif dalam mengabulkan permohonan KPR. Nasabah nantinya harus mampu membayar utang pokok dan bunga. Utang pokok adalah nominal uang yang belum di lunasi nasabah ketika membeli rumah, sedangkan bunga adalah biaya jasa KPR yang ditentukan oleh bank atas persetujuan Bank Indonesia.
Bunga KPR ada dua macam gaes, pertama bunga fixed (tetap), artinya nasabah membayar bunga dengan nilai tetap selama periode kredit, misalnya 8% selama 2 tahun. Kedua bunga floating(mengambang), artinya nasabah akan membayar bunga dengan nilai yang berubah-ubah sesuai dengan ketentuan bank di tempat kita mengajukan KPR. Turun naiknya bunga mengambang tergantung suku bunga, saat kondisi ekonomi baik, maka bunga KPR akan rendah, begitu juga sebaliknya.
BACA JUGA: RUMAH KELUARGA NOHARA DAN ATURAN KPR
Umumnya bank di Indonesia menggabungkan sistem bunga tetap dan bunga mengambang. Jadi begini gaes, kadang ada promo-promo KPR seperti penawaran 2 tahun pertama bunga tetap, setelah itu sistem bunga akan berubah menjadi sistem mengambang.
Nah itu beberapa hal yang perlu kita ketahui sebelum mengajukan KPR ya gaes. Oh ya, BTW saya juga dulu pernah jadi salah seorang pejuang KPR dan begini ceritanya. Dulu saya berpikir, mau KPR itu cuma siapkan uang muka (DP), terus siapkan dokumen-dokumen kelengkapannya. Ternyata bukan cuma begitu sodara-sodara. Beneran baru tau, ternyata banyak banget biaya lain-lain yang harus saya siapkan untuk bisa dapat fasilitas KPR dari bank.
Setelah saya hunting-hunting ke beberapa bank, saya baru tau ada banyak variabel biaya yang harus saya persiapkan sebelum memutuskan untuk melakukan KPR. Pertama, saya harus siapkan uang DP nya. Nah ini pengalaman saya ya. Waktu itu saya hanya menyiapkan dana untuk DP sejumlah 15% dari harga rumah incaran saya, tapi ternyata karena rumah yang mau saya beli bukanlah rumah baru alias rumah second, maka DP nya minimal harus 30%.
Selain DP-nya yang membengkak, saya juga harus menyiapkan biaya untuk pajak pembeli (BPHTB) yang nilainya mencapai 5% dari harga jual rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Selanjutnya saya juga harus menyiapkan biaya Notaris, untuk membuat Akta Jual Beli.
Gak cuma itu aja, ternyata ada komponen biaya lainnya gaes, yaitu biaya appraisal dan biaya provisi (salah satu variabel biaya yang tidak pernah saya pikirkan). Apa itu biaya provisi?? itu adalah biaya yang dikenakan oleh bank kepada pemohon KPR (debitur) sederhananya biaya provisi itu biaya administrasi bank. Biasanya besaran biaya provisi adalah 1% dari total pinjaman KPR. Biaya provisi ini harus dilunasi sebelum akad kredit KPR dilangsungkan, tapi ada juga bank yang punya kebijakan langsung memotong uang pinjaman KPR untuk biaya provisi. Nah coba dihitung, banyak juga kan biaya yang harus disiapkan untuk mengajukan KPR. Kalau saya hitung-hitung saya harus siapkan biaya tambahan 5-6 persen dari maksimal kredit yang saya ajukan.
Ngomongin soal DP untuk KPR, per 1 Agustus 2018 ada kabar bahagia untuk para pejuang KPR, karena B.I mengeluarkan aturan kredit rumah bisa tanpa DP, alias kredit rumah bisa dengan DP nol persen. Aturan tersebut dituangkan dalam Peraturan Bank Indonesia No. 20/8/PBI/2018 Tentang Rasio Loan To Value Untuk Kredit Properti, Rasio Financing To Value Untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka Untuk Kredit Atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
Bank Indonesia (B.I) telah melonggarkan syarat uang muka kredit pemilikan rumah (KPR) yang semula DP 15% untuk kepemilikan rumah pertama. B.I melonggarkan syarat itu dengan membebaskan perbankan memberikan besaran maksimum nilai kredit (Loan To Value/LTV) alias DP untuk pembelian rumah pertama. Jadi DP nol persen ini hanya berlaku untuk pembelian rumah pertama aja ya gaes.
Selain itu B.I juga menyederhanakan ketentuan LTV untuk urutan kepemilikan rumah. Dulu kepemilikan rumah kedua diatur bahwa DP minimal 20% dan rumah ketiga dan selanjutnya DP 25%, nah sekarang untuk kepemilikan rumah kedua dan seterusnya bisa dengan DP 15% gaes.
Dengan adanya Peraturan Bank Indonesia No. 20/8/PBI/2018, bank tidak terikat dengan aturan pemberian besaran uang muka atau DP dari pemohon KPR. Bank bisa mensyaratkan pembayaran DP, termasuk kemungkinan DP nol persen, tergantung dari hasil penilaian manajemen risiko bank.
Meskipun sudah ada regulasi DP nol persen, namun tidak semua bank punya program DP nol persen. Dikarenakan bank harus tetap memperhatikan aspek kehati-hatian, maka hanya bank yang memiliki total kredit bermasalah atau Non Perfoming Loan (NPL) nett kurang dari 5% dan NPL KPR gross kurang dari 5% yang dapat memanfaatkan pelonggaran ini. Sederhananya gini gaes, hanya bank dengan rasio kredit bermasalah kecil yang boleh memberikan kelonggaran DP nol persen untuk calon nasabah pemohon KPR.
BACA JUGA: 9 TIPS MENGHINDARI PENIPUAN DALAM JUAL BELI RUMAH
Itu baru ngomongin persiapan DP dan biaya-biaya sebelum ngajuin KPR ya gaes. Selanjutnya orang yang mau ngajuin KPR juga harus memenuhi syarat-syarat penting lainnya, misalnya status pekerjaan dan penghasilannya. Banyak orang yang mampu membayar cicilan tapi gagal mendapatkan KPR hanya karena orang tersebut status pekerjaanya tidak memenuhi syarat.
Selain PNS dan karyawan, tenaga profesional juga dapat mengajukan KPR, syaratnya adalah wajib melampirkan izin praktek yang masih berlaku serta NPWP pribadi dan NPWP badan usaha. Informasi keuangannya akan dinilai dari rekening koran selama 3 bulan terakhir dan juga informasi transaksi kredit personal. Untuk pemohon yang berstatus wiraswasta, maka wajib melampirkan dokumen lengkap perusahaan (SIUP, TDP, NPWP), laporan keuangan perusahaan selama 2 tahun terakhir dan juga NPWP pribadi.
Ntah cuma saya ataukah ada orang lain di luar sana yang berasumsi kalau mengajukan KPR itu sulit. Gak serta merta dengan dokumen lengkap, uang DP siap terus permohonan KPR pasti di ACC. Untuk Sampai permohonan KPR di ACC, perjalanannya masih panjang gaes. Bank akan memeriksa riwayat kredit kita dan menghitung kemampuan finansial kita. Bank akan mensurvei secara langsung data nasabah, jumlah gaji dan pekerjaan. Nah jika datanya berbeda, siap-siap permohonan KPR nya ditolak.
Ini baru sekelumit pembahasan tentang KPR. Intinya KPR itu berat gaes… bayangkan aja, ntar kita bayar cicilan KPR dari anak kita masih usia 1 tahun, sampai anak kita usia 20 tahun. Tapi ya gitu … daripada jadi kontraktor, KPR bisa juga jadi salah satu alternatif solusi biar kita bisa punya rumah sendiri. Bukan begitu??
